Vente & achat – le droit de préemption

Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général (ex : des équipements collectifs, mise en œuvre d’un projet urbain, etc.). Toute décision de préemption doit être motivée, c’est-à-dire mentionner l’objet pour lequel le droit est exercé.

La commune peut exercer son droit de préemption, en principe, sur tout immeuble (maison, appartement, terrain, etc.) vendu ou donné.

Les parts et actions de société (exemple : parts de société civiles, parts de société d’attribution, parts de société coopératives de construction) peuvent également être soumises au droit de préemption. Cependant, certaines conditions doivent être requises.

• Les successions ;
• Les donations portant sur des immeubles ou droits sociaux (SCI) entre parents jusqu’au 6ᵉ degré ou entre personnes ayant des liens issus d’un mariage ou d’un pacs ;
• Les conventions (partage, licitation…) mettant fin à une indivision au profit d’un des indivisaires ;
• Les immeubles faisant l’objet d’un contrat de vente d’immeubles à construire (exemple : vente en l’état futur d’achèvement ou vente à terme) ;
• Les conventions n’entrainant aucun transfert de propriété (exemple : cession ou donation d’un usufruit) ;
• Les immeubles cédés à l’occasion d’un plan de cession élaboré dans le cadre d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, etc.

La commune peut exercer son droit sur tous les biens immobiliers, appartement ou maison, dont la construction est achevée depuis au moins 4 ans qui font l’objet d’une cession volontaire ou forcée à titre onéreux (vente, échange, apport en société…) ainsi que sous certaines conditions sur les parts et actions de société. Le point de départ de ce délai est la date de la Déclaration Attestant de l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT).

En copropriété seulement, ce droit de préemption n’est en principe pas applicable à l’aliénation d’un lot de copropriété à usage d’habitation principale, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation dont le règlement de copropriété a plus de 10 ans. C’est la date de publication du règlement de copropriété au service de la publicité foncière qui constitue le point de départ du délai de 10 ans.

Ces principes ne se voient pas appliqués en cas de « droit de préemption urbain renforcé ».

Les exclusions mentionnées ci-dessus ne s’appliquent pas en présence d’un droit de préemption renforcé.

En effet, par délibération, la commune peut décider d’appliquer ce droit de préemption « renforcé » sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit. Les opérations en principe exclues par le droit de préemption « simple » se voient alors soumises au droit de préemption « renforcé ».

Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le notaire adresse au maire du lieu de situation du bien immobilier une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cette déclaration est envoyée en quatre exemplaires par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou déposée contre décharge. Elle indique le prix et les conditions de la vente. Cette déclaration constitue une offre de vente. Par conséquent, elle doit être remplie avec beaucoup de soin et être signée par le vendeur ou son mandataire.

Dans les deux mois de la réception de la déclaration, la mairie peut demander des documents supplémentaires relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble (et le cas échéant, la situation sociale financière et patrimoniale de la SCI). Cette demande ne peut être formulée qu’une seule fois. La liste des documents susceptibles d’être demandés est fixée limitativement par décret en  Conseil d’Etat.

La loi impose au vendeur d’informer la mairie lorsqu’une installation classée pour la protection de l’environnement a été exploitée sur le terrain vendu. La loi prévoit également la possibilité pour la mairie de demander au vendeur à visiter le bien. La demande de la visite du bien doit être faite par écrit. Le propriétaire a 8 jours pour répondre. Son silence vaut refus. En cas d’acceptation, la visite doit être effectuée dans les 15 jours.

Bon à savoir : ces demandes ont pour effet de suspendre le délai de deux mois susmentionné, lequel reprendra à compter de la réception des documents complémentaires, du refus du propriétaire de faire visiter le bien, de la visite du bien ou de l’absence de visite dans les 15 jours en cas d’acceptation par le propriétaire. Si le délai restant à courir est inférieur à un mois, le titulaire bénéficie d’un mois supplémentaire pour prendre sa décision.