Vente et achats – l’offre d’achat

Un projet immobilier démarre parfois avant même d’avoir pris contact avec son notaire, et il est important d’établir un écrit pour définir les cadres de ce premier accord.

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Que doit contenir l’offre ? 

La loi précise qu’une offre doit être ferme et précise. Dans le cadre d’une vente immobilière, elle doit à minima mentionner la chose (le bien en vente) et le prix (indiqué net vendeur). 

Cependant, il est vivement conseillé d’insérer le maximum d’informations afin que les éléments essentiels soient connus des deux parties avant la signature du compromis : le recours. ou non à un prêt bancaire, les modalités de versement du prix, l’existence et le montant d’un dépôt de garantie…

Dois-je verser une somme d’argent lors de l’émission de l’offre ?

Non, tout versement d’argent exigé ou reçu lors de l’émission d’une offre d’achat la rend nulle.

Le versement d’un acompte n’interviendra qu’avec la signature de l’avant-contrat.

Puis-je assortir mon offre d’un délai ?

Il est opportun de limiter son offre dans un délai : ainsi, aucune ambiguïté n’existe entre les parties sur sa durée de validité. L’offre assortie d’un délai ne peut pas être rétractée avant l’expiration du délai.

Si l’offre ne précise pas de délai, le vendeur dispose d’un « délai raisonnable ». Si le vendeur ne s’est pas manifesté dans le délai mentionné, l’offre est caduque, l’offrant est libre de tout engagement.

Focus sur les documents nécessaires en cas de vente

Le vendeur doit fournir une information complète sur le bien afin que l’acquéreur s’engage en toute connaissance de cause. Dans ce but, la loi prévoit certaines de ces informations. La jurisprudence impose également au vendeur une obligation de transparence et d’information à l’égard de son acquéreur.

Pour préparer et rédiger l’avant-contrat ou l’acte de vente, le notaire a besoin des pièces relatives à la situation personnelle du vendeur et de certains documents.

Le notaire a besoin de pièces établissant l’identité de chaque vendeur et intervenants à l’acte (conjoint, donateur, codonataire…) et leur capacité.

Si le vendeur est un particulier

  • La copie de la carte d’identité et/ou du passeport et/ ou de la copie de la carte de séjour et/ou de la copie de la carte de résident
  • La copie du contrat de mariage ou de la convention de PACS, le cas échéant
  • La copie du jugement de divorce, le cas échéant
  • L’extrait K si le vendeur est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés
  • L’original du RIB du (ou des) vendeur(s)

Si le vendeur est une société

  • L’extrait K-bis,
  • La copie des statuts enregistrés et mis à jour, certifiée conforme à l’original par le gérant,
  • La copie du procès-verbal de l’assemblée générale ayant nommé le gérant (s’il n’a pas été désigné dans les statuts)
  • La copie du procès-verbal de l’assemblée générale ayant donné pouvoir au gérant de vendre le bien concerné et à cet effet de signer l’avant-contrat et l’acte authentique de vente
  • L’original du RIB de la société
  • Le questionnaire « vendeur/vente de biens hors copropriété » à renseigner afin que votre notaire puisse préparer, rédiger l’acte et vous conseiller utilement.

Le notaire doit également vérifier la chaîne de propriété sur une période de 30 ans en arrière et les caractéristiques du bien vendu.

  • Le(s) titre(s) de propriété du bien vendu (actes d’acquisition, de donation, attestation de propriété après décès…),
  • Le(s) titre(s) de propriété antérieur(s) sur une durée d’au moins 30 ans, – la copie du dernier avis d’imposition au titre de la taxe foncière,
  • Les plans,
  • La liste du mobilier détaillée article par article avec leur valeur, le cas échéant.

 

Le dossier de diagnostic technique qui regroupe selon la nature du bien, sa date de construction et sa localisation les diagnostics suivants :

  • Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP) pour les biens à usage d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949,
  •  L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans les matériaux utilisés pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997,
  • L’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages pour les biens situés dans une zone infectée et délimitée par un arrêté préfectoral,
  • L’État de l’Installation Intérieure de Gaz (EIIG), pour les biens à usage d’habitation comportant une installation intérieure de plus de 15 ans,
  • L’État de l’Installation Intérieure d’Electricité (EIIE), pour les biens à usage d’habitation comportant une installation intérieure de plus de 15 ans,
  •  Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), pour les biens clos, couverts et affectés à l’habitation et qui disposent d’une installation de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude,
  • L’État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS), pour les biens situés dans une zone couverte par un plan d’exposition aux risques naturels, miniers et technologiques, ou un secteur d’information des sols.
  • L’État relatif à la présence ou non de mérules, pour les biens situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral,
  • Éventuellement, le diagnostic établi par le Service Public d’Assainissement Non-Collectif (SPANC) à l’issue du contrôle de l’installation d’assainissement non collectif également appelé assainissement autonome ou individuel (fosse septique…) si le bien est à usage d’habitation et qu’il n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement.

Bon à savoir : si le dispositif d’assainissement est communal, le vendeur doit fournir un justificatif du Service d’assainissement de la commune attestant du raccordant au tout-à-l’égout.

  • Depuis le 1er juin 2020 et en application de la loi n°2019-1428 du 24 décembre 2019, une information concernant les éventuelles nuisances sonores causées par les aérodromes situés à proximité du bien vendu (L112-11 C. urb.).

Si le bien est vendu loué :

  • La copie du bail en cours, ses annexes et avenants éventuels,
  • La copie de la dernière quittance de loyer,
  • La copie de l’état des lieux.

 

Si le bien vendu était loué :

  • La copie du dernier bail,
  • La copie des justificatifs du départ du locataire,
  • Ou la copie du congé pour vendre adressé par vos soins (lettre recommandée avec accusé de réception et accusé de réception) ou fait délivrer par huissier (même si le locataire est déjà parti) ou jugement d’expulsion.

 

Si le bien a été construit, agrandi ou rénové depuis moins de 10 ans :

  • La copie des autorisations obtenues (demande et arrêté de permis de construire ou de déclaration de travaux et/ou d’autorisation de la part de la copropriété, déclaration d’achèvement
  • Des travaux, certificat de conformité, déclaration volontaire de conformité, le procès-verbal de réception si l’immeuble a moins de 5 ans),
  • Les plans de construction,
  • Les copies des polices d’assurance dommages-ouvrage et responsabilité décennale souscrites pour ces travaux avec le justificatif du paiement des primes (quittance) ; à défaut, la liste de toutes les entreprises ayant participé aux travaux, les factures des entreprises ainsi que les attestations d’assurance professionnelle des entreprises couvrant la période des travaux,
  • La copie des factures des travaux de construction ou d’amélioration pour le calcul des plus-values,
  • La copie de la quittance de l’ensemble des taxes générées par le permis de construire.

 

Si le bien vendu est situé dans un lotissement :

  • Le cahier des charges du lotissement et/ou règlement du lotissement,
  • Les statuts de l’association syndicale,
  • Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de l’association du lotissement,
  • Le dernier appel de charges de l’association syndicale,
  • Et éventuellement, la convocation à la prochaine assemblée des co-lotis si elle vous est déjà parvenue.

 

Si le bien vendu est un terrain destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel) et fait partie d’un lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une Z.A.C. par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine :

  • Le certificat de bornage préalable.

 

Si le bien vendu est équipé d’une piscine enterrée et non-close :

  • La copie de la note technique que le constructeur ou l’installateur a remis au vendeur et qui détaille le dispositif de sécurité.

 

Si le bien vendu est équipé d’un dispositif de récupération des eaux de pluie pour un usage domestique :

  • La copie du justificatif de la conformité aux normes en vigueur et la copie du carnet d’entretien.

 

Si une installation classée soumise à autorisation a été exploitée sur le terrain :

  • Un état à jour de la pollution des sols.